¿En una terraza privativa quien responde de los daños por filtraciones?

La cuestión es compleja. Aquí nos vamos a referir a un caso concreto que por su posible proyección a otros similares resulta de interés y ha sido resuelto recientemente en una Sentencia del Tribunal Supremo.

Admitida la posibilidad de propiedad privada de las terrazas, cuando en el título constitutivo así se establece, se plantea inmediatamente la cuestión de si responde su propietario o la comunidad cuando se producen filtraciones con daños. De su calificación como privativa no se sigue necesariamente la responsabilidad de su propietario porque, como distingue esta sentencia aun a pesar de su condición de propiedad privada, esta propiedad exclusiva no se proyecta o no comprende la de aquellos elementos arquitectónicos que, como en las terrazas, no sirven exclusivamente a su propietario. Es el caso de los forjados y su impermeabilización, que sirven al piso inferior del que es cubierta y le protegen logrando la estanqueidad del inmueble.

De manera que si las filtraciones tienen su causa demostrada en un defecto de estanqueidad por el fallo del forjado y de la impermeabilización será responsable la comunidad tanto porque dichos elementos aun dentro de la terraza privativa tienen la consideración de elementos comunes como porque es la comunidad de propietarios la obligada según el art. 10 de la LPH al adecuado sostenimiento y conservación del Edificio de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

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